- Butler & Hosch
- Default Law Group
- Greenspoon Marder
- Law Offices of David Stern
- Law Offices of Marshall Watson
- Shapiro & Fishman
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Estas pocas firmas manejan miles de casos de
foreclosures.
Ellos tienen abogados que trabajan en foreclosures todas las horas
del
dia, todos los dias de la semana, todas las semanas del año.
Estos abogados desarrollan destreza en la representación de
los bancos y prestamistas.
En Florida, los
bancos tienen que postular una querella en la corte del circuito para obtener una
ejecución hipotecaria.
Los bancos tienen que proveer servicio propio a todos los
defendientes (incluso a usted), obtener una orden final, obtener que
la corte venda la propiedad para satisfacer el monto final, y
obtener titulo para el comprador.
Puede litigar contra el banco en todas estas etapas.
Un juez sera asignado para presidir sobre su litigio con el
banco.
Un jurado puede tener compasión de su situación.
Desarfortunadamente, por ley, los jurados no estan envueltos
en casos de foreclosures.
Los jueces hacen todas las decisiones en su caso, incluyendo
las ordenes de mociones y veredicto final.
Los jueces ven a los abogados de los bancos en corte todos
los dias. Ellos ven muy
a menudo a estos abogados.
Las ejecuciónes hipotecarias generan mucho papeleo para la
corte. El personal
de la corte que procesa el papeleo para los jueces tambien son
familiares con los procesos de estos abogados.
Los jueces tienen muchos casos de ejecución hipotecaria y
quieren resolver los casos rapidamente por el sistema legal.
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COMO SELECCIONAR UN ABOGADO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA |
El juez debe ser tan familiar con su abogado como es con el abogado
del banco o prestamista. Su abogado debe de tener la misma destreza
de los abogados del banco y de los prestamistas.
Cuando considere emplear a un abogado, haga las siguientes
preguntas:
1. ¿El
abogado
jamás ha trabajado para una firma que representa a los bancos o
prestamistas en los casos de foreclosures?
¿Por cuanto
tiempo?
Si su abogado de divorcio quiere deferender su caso de
foreclosure, es su mejor opción?
Michael Udowychenko, socio de nuestra firma, trabajo
como
abogado de bancos por muchos años.
El tiene similar experiencia con la practica de
foreclosure que los abogados del banco y prestamistas.
Esta experiencia da entendimiento a
como
los bancos siguen los casos de foreclosure y nos sirve de base
en la defensa de estos casos.
2.
¿El abogado le
dio un contrato que claramente dice como usted le va a
pagar por los honorarios?
Usted no quiere
contratar a un
abogado que sube los honorarios si el caso se pone difícil.
Los contratos de nuestra firma proveen los terminos de
servicios y los honorarios por la defensa de su caso.
Hemos visto que otros abogados incluyen el siguiente
lenguage en los contratos:
“Si su caso de foreclosure no se ha
resuelto como
es descrito en un periodo de 18 meses....nuestra
representación terminaria automaticamente. Si usted quiere
emplear nuestra firma despues de los 18 meses, negociaremos con
usted sobre los honorarios para continuar la representación.”
Los abogados que usan este lenguage,
subiran o bajaran los honorarios despues de 18 meses?
Los bancos saben que los honorarios de su abogado suben
automaticamente en 18 meses.
Nuestra firma cobra la misma cantidad por lo que dure su
caso. Tambien
hemos visto que otros abogados incluyen el siguiente lenguage en
los contratos:
“Le notificamos que consideramos nuestro
trabajo terminado y por lo tanto el saldo de nuestros honorarios
esta pendiente de pago.... cuando la mediación ha sido ordenada... o la fecha de venta
ha sido extendida por 45 dias.”
¿Que pasa si la mediación no resulta en
terminos favorables?, ¿Quien le defiende el caso despues de eso?
Una fecha de venta quiere decir que usted perdio el caso.
Si todo lo que hizo el abogado es extender la fecha de
venta por 45 dias, no ha ganado mucho.
3.
Según su contrato
con el abogado, ¿quien paga los costos? Además de los honorarios del
abogado, hay otros costos relacionados con la defensa de un caso de
foreclosure
como los costos de la corte, pago al relator de la corte.
¿Su abogado le cobraria extra por esos gastos?
4.
¿El abogado le ha
hecho promesas que son demasiada buenas para ser verdad?
Si su abogado le promete resultados, obtenga esas promesas
por escrito antes de firmar el contrato.
Esto es especialmente verdadero con las promesas de modificar el
préstamo. Si su abogado
le promete una modificación, obtenga la promesa por escrito e incluya la
cantidad especifica de la modificación.
Un ejemplo seria una modificación con pagos mensuales de
$1,200.00 por 30 años al 5 porciento comenzando en una fecha específica.
Si esa promesa no esta escrita, no vale para nada.
Algunos abogados solo prometen obtener una “modificación”.
Nuestros clientes dan quejas que estos abogados obtienen
“modificaciones” que reducen los pagos mensuales por $20.00 y
despues reclaman que han cumplido con sus obligaciones del contrato y han
ganado sus honorarios.
En otros casos, nuestros clientes se quejan que los abogados
solo han obtenido una modificación temporal.
5.
¿El
abogado ha sido disciplinado por la Asociación de Abogados de
Florida?
Usted puede buscar el historial de disciplina de cualquier
abogado permitido para practicar en el Estado de Florida en la pagina web
www.Floridabar.org
Nuestros abogados no han sido disciplinados por la Asociación
de Abogados de Florida.
6.
¿El abogado o su firma
representa a bancos o corporaciónes en otros casos?
En estos casos, su abogado puede tener un conflicto de
intereses. Nuestra
firma no representa a bancos, corporaciónes o prestamistas.
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ENTENDIENDO SUS OPCIONES EN EL PROCESO
DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA |
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1. Solo un abogado puede
defender su caso de foreclosure en la corte.
Esto significa que:
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A.
Un broker no puede defender su
caso de foreclosure.
Muchos clientes nos consultan despues de firmar un
contrato con un broker, muchas veces para hacer una
venta por un monto menor de su
valor real (Short Sale).
Nunca hemos visto un caso donde el broker detenga el caso
de foreclosure o presente documentos en corte.
Muchas personas se dan cuenta de estas fallas despues de
perder el caso de foreclosure.
B.
Una compañia de modificación de
hipotecas no puede defender el caso de foreclosure.
Muchos clientes nos consultan despues de dar dinero a una
compañia de modificación y obtener nada a cambio.
Aqui esta un articulo publicado por el periodico
Orlando Sentinel sobre personas defraudadas por compañias de
modificación.
AÑADIR ARTICULO
C.
La ley de
Florida require que las
compañias de modificación se registren con sus
empleados en el Departamento de Regulación Financiera (Florida
Department of Financial Regulation).
Esta ley fue creada para combatir la avalancha de fraude
cometido por las compañias de modificación.
Puede visitar la pagina web del Departamento de
Regulación Financiera (Florida Department of Financial Regulation)
en
www.flofr.com.
Cada empleado de las compañias de modificación tiene que estar
registrado. Si su
compañia de modificación no esta registrada, usted puede ser
victima de fraude. Si el
empleado de la compañia de modificación no esta registrado, tambien usted
puede ser victima de fraude.
D.
La ley de
Florida
prohibe a las compañias de modificación cobrar por servicios
antes de obtener su modificación.
!Si la compañia de modificación quiere pago en adelando,
tenga cuidado! Hemos
visto que algunas compañias de modificación incluyen el siguiente lenguage
en los contratos:
“Los honorarios y pagos no son reembolsables…”
“Su
modificación esta bajo la discreción
del
prestamista...para considerar y hacer la decisión final…”
“Estoy de acuerdo en indemnizar y librar (a la compañia de
modificación) de cualquier responsibilidad…”
Estos ejemplos dan a entender que el lenguage en los
contratos de las compañias de modificación no son para su beneficio.
E.
Solo un abogado puede someter
documentos en corte o presentar argumentos ante un juez.
Por consecuencia, muchas personas que no son abogados le dan
papeles para que usted los someta en corte.
Si los documentos contienen
errores, usted paga doble.
Primero, usted pierde su caso de foreclosure.
Segundo, pierde dinero que pagó por documentos que no sirven.
Hemos tenido muchos clientes que van a la corte con
documentos que no fueron preparados por un abogado !el resultado es predecible!, quedan sorprendidos
porque perdieron el caso, el juez se
enfada porque presentaron papeles que no fueron preparados por un
abogado, y el juez reporta al que preparó los papeles a las
autoridades respectivas.
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2.
Modificación de préstamos.
Usted
no tiene que emplear a nadie para hacer una modificación o llegar un
acuerdo con el banco.
Si su banco o prestamista quiere una modificación, pueden
hacerla en forma escrita en menos de una semana.
Buscamos
que todos los clientes traten de llegar a un
acuerdo antes de que el banco empiece el proceso de foreclosure.
A.
Su modificación de préstamo debe
estar escrita en blanco y negro.
Los terminos de la modificación tienen que
ser
claros para evitar malentendidos.
Los terminos del préstamo requieren que
el acuedo este por escrito.
B.
No mande dinero al banco hasta
que la modificación de préstamo sea firmada por usted y por el
banco.
Muchos bancos prometen verbalmente dar una modificación
si la persona envia pagos por varios meses.
Esas promesas no son cumplidas porque no estan escritas.
El resultado final de muchos casos es que el banco toma
los pagos y procede con el caso de foreclosure. Tambien, si usted firma una modificación de préstamo
pero el banco no la firma, el banco alegará que no tiene
obligación de estar sujeto a los terminos.
C.
Evite modificaciones temporales
o a plazo de probatoria,debe ser permanente y debe cubrir
todos los pagos hasta el fin
del préstamo.
Muchos bancos presentan cartas que le obligan a hacer unos pagos
a terminos de probatoria o a terminos de modificación temporal
diciendo que el banco solo considera su modificación despues de
usted hacer varios pagos.
El banco no esta sujeto a darle una modificación de
préstamo permanente.
El resultado es que muchas personas pagan, pero el banco procede
con el foreclosure.
Es buen negocio para el banco porque toman su dinero
antes de obtener su hogar.
Muchos articulos de la prensa hablan de este problema.
Un articulo del Orlando Sentinel observó que
65,000 modificaciónes de préstamo a probatoria resultaron en
1,711 modificaciónes
permanentes.
D.
Requisitos típicos de una
modificación.
La mayoria de los bancos solo dan mofidicaciónes si usted
tiene un trabajo fijo con documentación de ingreso.
Si su ingreso es muy
bajo, o cobra “debajo de la mesa”, o no esta documentado, tiene
menor posibilidad de que le den una modificación.
E.
A veces, los bancos no quieren
dar una modificación.
Cuando Mr. Udowychenko trabajó para los bancos, la
aprobación y documentos de
modificación tardaba una semana en prepararse.
Hoy, muchos bancos no quieren dar modificaciónes.
F.
Razones por que los bancos no
hacen modificaciónes.
Puede ser que el prestamista original no sea el dueño de
su préstamo.
Si otro banco compró el préstamo, lo obtuvo con un gran descuento.
Si su préstamo original fue por $250,000.00, el nuevo
dueño pudo pagar $30,000.00.
Si su propiedad ahora vale $150,000, el nuevo banco
puede venderla despues de el foreclosure en $120,000 y quedarse
con una ganancia de $90,000.
El nuevo dueño puede hacer una triple ganancia quitándole
su casa. Esta es la
razón por la que el nuevo banco ignora su petición de modificación.
Si hacen una modificación, los pagos pueden extenderse
hasta 30 años. ¿Por
qué van a aceptar pagos por 30 años cuando pueden hacer triple
ganancia en menos de un año?
G. Guardando las
aparencias.
El Congreso de los Estados Unidos tiene la habilidad de aprovar un
numero de leyes para ayudar a los propietarios de casas.
Este poder le da miedo a los bancos.
Los bancos no quieren que el Congreso pase estas leyes.
Por eso, los bancos tienen que “guardar las aparencias” con
su cabildeo y campaña de relaciones públicas que anuncian que estan
ayudando con numeros de 1-800, documentos de alivio y de
modificaciónes. Esto es
llamado “promesas falsas”.
¿Qué es lo que ha hecho su banco?, ¿Le responde a sus cartas y llamadas?,
¿Extienden el proceso preguntandole por documentos
adicionales?, ¿Le dieron
una modificación de verdad o lo demandaron con un foreclosure?, ¿Qué le dice esto sobre las intenciones del banco?
H.
No debe dejar pagar la hipoteca para
obtener una modificación.
Muchos clientes nos dicen que los bancos le piden que no
hagan pagos para
calificar para una modificación.
Después que paran los pagos, el banco presenta un foreclosure
y no le da la modificación. Estos
clientes
tuvieron que contratar nuestra firma para defender el
foreclosure.
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DEFENSA DE LA
EJECUCIÓN HIPOTECARIA |
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Lamentablemente, muchos bancos no quieren darle
modificaciones a los proprietarios.
Solo quieren quedarse con la casa.
Si el banco no quiere darle una modificación, necesitará un
abogado para defenser el foreclosure.
A.
Lea la Citación Judicial
(Summons).
Usted ha sido demandado y citado legalmente
(la demanda de foreclosure).
El lenguage
de la citación legal es promulgado por la Corte Suprema del
Estado de Florida
para su beneficio y le indica
como
responder a la demanda.
Lea la Citación Legal (Summons) cuidadosamente.
(!Si el banco, o cualquier persona, le dice que
ignore la Citación Legal, le estan mintiendo!)
A algunos
clientes, los bancos les dicen que recibieron la Citación Legal
y la Demanda fue mandada por error y que no tienen que preocuparse o
responder por escrito en corte.
Eso es por que el banco no quiere que usted defienda su
caso.
B.
Tiene que responder a la
demanda y citación legal en 20 dias
despues de que usted haya recibido los documentos.
Si no responde, puede perder sus derechos, sus defensas, y
después, su hogar.
Lea la citación legal para que verifique esta
información.
C.
Su respuesta tiene que ser
por escrito.
Una llamada telefónica no lo protegerá. Lea la citación legal
para que verifique esta información.
D.
Su respuesta tiene que ser
legalmente suficiente.
Aunque usted responda en forma escrita, una respuesta
legalmente insuficiente no le ayudará.
El propósito de contratar un abogado es tener a alquien que
presente defensas que son legalmente suficientes.
Lea la citación legal para que verifique esta
información.
E.
Los
bancos utilizan malas jugadas y no les gusta cuando usted contrata
a un abogado.
Los bancos pueden venir a su casa a molestar, lo
pueden llamar constantemente, le dicen que usted no puede defender
el caso, le dicen que el juez lo odia, le dicen que su casa ya esta
para la venta, o que se tiene que mudar inmediatamente.
Hemos encontrado muchas personas con estas experiencias.
Si usted contrata a un abogado, el banco le puede decir que
despida a su abogado y que después le dan la modificación.
¿Por qué no le dieron la
modificación antes de que usted contratara a un abogado?
El banco puede hablar mal de su abogado y tratar de que usted
lo despida.
En total, el banco hace cualquier cosa para obtener su
propiedad.
F.
Usted tiene opciones.
Muchas personas creen que
los foreclosures no pueden ser defendidos y que la pérdida del caso es inevitable.
Los casos de foreclosure pueden ser defendidos y prolongados
para conseguir tiempo adicional para refinanciar, reestablecer la
hipoteca, modificar el préstamo, vender la propriedad por un monto
menor de su valor real (Short Sale), o darle tiempo para que no
pierda su hogar y techo.
Algunas demandas de foreclosure son desechadas por la corte por
fallas técnicas de los prestamistas o los abogados
del
banco.
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